Обрання управителя житловим будинком

Шановні мешканці району!

Дедалі частіше ми замислюємося про якість життя у своєму будинку. Важливо розуміти, що першим кроком до її підвищення є свідомий вибір форми управління житлових будинком. Адже своєчасні роботи з обслуговування мереж, прибирання будинку та прибудинкової території впливають на життя кожного. 

Дехто обирає створення ОСББ та самостійного управління своїм будинком. Інші ж надають перевагу управителям, які за кошти співвласників можуть забезпечити якісне утримання будинку.

Про те, порядок обрання управителя багатоквартирного будинку визначений законом України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» (надалі — Закон № 417). Вимоги щодо його діяльності — законом України «Про житлово-комунальні послуги» (надалі — закон Про ЖКП).

Відповідно до Закону № 417, рішення про обрання управителя приймають співвласники під час зборів, процедура скликання та проведення яких, а також голосування, чітко регламентована. Відповідно до ч. 2 ст. 10 цього закону, до повноважень зборів співвласників належить, зокрема:

• визначення управителя та його відкликання; 
• затвердження та зміна умов договору з управителем; 
• обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням. 

1. УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ СПІВВЛАСНИКАМИ передбачає такий механізм прийняття управлінських рішень.

За загальним правилом, встановленим статтею 9 Закону № 417, управління багатоквартирним будинком здійснюється виключно його співвласниками, і лише у випадку прийняття ними відповідного рішення –управителем чи об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку.

Усі рішення щодо управління багатоквартирним будинком приймаються на зборах співвласників та оформлюються протоколом.

До компетенції зборів співвласників входить прийняття рішень із усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі:

1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, установлення, зміна та скасування обмежень користування ним;

2) визначення управителя та його відкликання, затвердження й зміна умов договору з управителем;

3) обрання вповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, унесення змін і розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;

4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;

5) проведення поточного та капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;

6) визначення дати й місця проведення наступних зборів співвласників;

7) визначення переліку й розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

Порядок скликання зборів співвласників визначено статтею 10 Закону № 417.

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків.

У такому разі, при відсутності необхідної кількості голосів підтримки співвласників будинку (відповідно 75 та 50 відсотків загальної площі квартир та приміщень необхідних для схвалення рішення зборів) та відсутності голосів "за" в ході письмового опитування (ч. 8 ст. 10 Закону № 417) призведе до неможливості приймати ті чи інші рішення необхідні для належного обслуговування та утримання будинку його співвласниками, оскільки рішення будуть вважатися неприйнятими.

2. ВИЗНАЧЕННЯ УПРАВИТЕЛЯ

Управитель, це фізична особа – підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, який згідно із договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку й прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб.

Стаття 9. Форми управління багатоквартирним будинком

1. Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Стаття 10. Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників

1. Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об’єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

2. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:

1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;

2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;

9. Протокол зборів співвласників з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, складається не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в управителя, а другий передається на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.

Порядок зберігання виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад протоколів зборів співвласників та розміщення ними на офіційному веб-сайті інформації про рішення, прийняті такими зборами, встановлюється Кабінетом Міністрів України.

10. Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також розміщується у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду.

Стаття 11. Управління багатоквартирним будинком управителем

1. Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

5. Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками.

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов’язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності).

6. Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.

Стаття 12. Управління багатоквартирним будинком

Управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління.

За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

Об’єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об’єднання";

4. Співвласник має право вільного доступу до технічної документації на багатоквартирний будинок.

5. Замовник будівництва або попередній власник будинку зобов’язаний передати один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об’єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку. У разі якщо об’єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, примірник технічної документації на будинок передається управителю, якщо його обрано відповідно до закону.

6. У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку.

У разі зміни управителя попередній управитель повинен передати наявну в нього технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок новому управителю.

 УЖКГ Оболонського району