Інформація про стан реалізації Закону України від 14.05.2015 № 417-VІІІ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»
До початку 90-х років держава була власником більшої частини житлового фонду, який знаходився в управлінні органу місцевого самоврядування або держави. Державні організації будували та утримували житло. Постановою Верховної Ради України від 31 жовтня 1991 року була схвалена «Концепція роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду».
В 1992 році був прийнятий важливий для початку реформ Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», в переважній більшості житло у власність громадян перейшло безоплатно, сплачувалась лише послуга за оформлення приватизаційних документів. Головною метою Закону було створення умов для реалізації права громадян на вільний вибір способу задоволення у житлі, залучення їх до участі в утриманні та збереженні житла, формування ринкових відносин у цій сфері. Проте в наступні роки законодавчо не був підтриманий необхідний темп здійснення реформ. А мешканці, отримавши право розпоряджатись власним помешканням, не усвідомили себе співвласниками будинку.
В 2001 році відбулось деяке пожвавлення в процесі реформ ЖКГ, зокрема, прийнято Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», який заклав підвалини передання спільного майна будинку в управління власників житла. Але, як уже визнано, принципові помилки при здійсненні реформ – необов’язковість створення ОСББ, в будинках з приватизованими квартирами, не зреформовані ЖЕКи і популістські зобов’язання про перший капітальний ремонт будинку при його передачі ОСББ не призвели до очікуваного масового створення ОСББ. Не було знайдено жодного джерела фінансування таких ремонтів. Законодавчо не було закріплено відповідальність за утримання сумісної спільної власності будинків власниками квартир. На даний час приватизовано біля 93% квартир, але до цього часу 63 % житлового фонду так і залишається в управлінні РДА.
Житлово-експлуатаційні організації, які виконують функцію утримання та обслуговування житлового фонду, не мають коштів на проведення ремонтних робіт капітального характеру. Це призводить до погіршення стану житла. Житловий фонд Оболонського району налічує 994 будинки, в яких знаходиться понад 90 тисяч квартир. 41 житловий будинок забудови 1900-1939 рр.; 45 будинків – 1940-1959 рр.; 39 – 1960-1969 рр.; 605 – 1970-1999 рр.; 115 – після 2000 року. В будинках проживає більше 310 тисяч населення. Житлові будинки, їх конструкції та інженерні мережі мають значну зношеність. Капітального ремонту потребують 553 покрівлі в 115 будинках, інженерні мережі – в 137, фасади – 125 будинків. Потребують заміни 1390 ліфтів.
До цього часу існує багато проблемних питань стосовно реформи ЖКГ. Вирішення однієї з них, а саме – вибір моделі управління житловим фондом і визначення шляхів для реалізації права власності мешканцями багатоквартирних будинків, регулюється Законом України № 417 «Про особливості реалізації прав власників багатоквартирного будинку».
Предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов’язків власників квартир та нежитлових приміщень, як співвласників багатоквартирного будинку. Одночасно, положення цього Закону застосовуються до відносин, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов’язків власників житлових та нежитлових приміщень у гуртожитках, на які поширюється дія Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків».
Законом встановлено, що власники квартир і нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. (ст.4; 5).
Статтею 6 Закону визначені права співвласників багатоквартирного будинку.
1. Співвласники мають право:
1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;
2) брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника;
3) одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання;
4) безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом;
5) ознайомлюватися з рішеннями (протоколами) зборів співвласників, листками опитування, робити з них копії;
6) на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну багатоквартирного будинку, у розмірі, що відповідає частці кожного співвласника;
7) інші права, визначені законом.
Статтею 7 Закону передбачено, що співвласники зобов’язані, зокрема:
1) забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багато квартирного будинку;
2) забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного та капітального ремонту.
В даному Законі поняття «балансоутримувач» замінено власниками.
Варто зазначити, що прийняття Закону планувалось з одночасним прийняттям нової редакції Закону України «Про житлово-комунальні послуги», згідно якої поняття балансоутримувач» виключається.
Статтею 8 визначено відповідальність співвласників багатоквартирного будинку.
Таким чином, Законом України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» визначено поняття власника, його права та обов’язки. Разом з тим, Закон (ст.9) визначає форми управління багатоквартирним будинком, або порядок, в якому власники можуть реалізовувати своє право власності. Він надає співвласникам багатоквартирних будинків ефективний механізм вибору управителя для свого будинку.
Відповідно до статті 9 управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, за рішенням яких усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Рішення щодо управління багатоквартирним будинком приймається загальними зборами співвласників у порядку, передбаченому статтею 10 Закону. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об’єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Коли в будинку ОСББ не створено, то власниками будинку, в порядку визначеному законом, може бути визначено управителя. У багатьох виникають питання – кому віддати в управління свою багатоповерхівку і де знайти для цього спеціаліста, який може стати діловим партнером, надійним помічником та захисником у боротьбі з нелегкими побутовими буднями. Управителем може бути як юридична особа – управляюча компанія, так і фізична особа-підприємець, які за договором з власниками будинку надають послуги з утримання будинку та прибудинкової території. Управитель, зазвичай, виконує весь комплекс робіт, необхідних для підтримання будинку в належному технічному та санітарному стані. На сьогоднішній день в Україні вже працюють близько 535 управляючих компаній. В Оболонському районі 14 приватних компаній. Кількість управителів – фізичних осіб точно порахувати зараз складно. Оскільки багато голів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), починаючи з управління власним будинком, сягнули такого професійного рівня, що на прохання мешканців інших будинків беруть і їх під своє крило, стаючи, таким чином, управителем. Реалії сьогодення такі, що ринок управителів перебуває на стадії становлення.
Будинків, які не наважилися ні на створення ОСББ, ні на вибір управителя як в Україні в цілому, так і в нашому районі значна більшість. До цього часу їх майном управляють місцеві органи влади та призначені ними обслуговуючі організації. Законом визначено, що у разі, якщо протягом 1-го року з дня набрання чинності Законом, співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено ОСББ, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради.
В порядку реалізації державної політики в галузі ЖКГ, положень чинного житлового законодавства, управлінням ЖКГ проводиться активна робота серед населення, надаються роз’яснення щодо можливих шляхів реалізації своїх прав власників. З дати введення в дію Закону України № 417 мешканці житлових будинків району зареєстрували 162 ініціативні групи. Напрацьовано алгоритм допомоги при створенні ОСББ. Протягом року членам ініціативних груп на кожному з етапів створення об’єднання надаються консультації, методична допомога. Як результат такого діалогу представників громадськості та районної адміністрації – зареєстровані в 2016 році 32 ОСББ. Всього в районі налічується 60 об’єднань співвласників.
Проблеми, з якими зіштовхуються в повсякденній роботі працівники Управління ЖКГ:
1. Відсутність делегування прав районними адміністраціями представляти інтереси територіальної громади на зборах співвласників.
2. Відсутність технічної документації при передачі житлових будинків в управління ОСББ.
3. Відсутність порядку передачі в управління житлових будинків, в яких не створено ОСББ, але співвласники яких загальними зборами визначили управителя.
